Más grúas, menos regulaciones y mejor salario: la receta de otros países al problema del alquiler

Ahora bien, antes de proponer soluciones conviene mirar qué pasa en los países que obtienen mejores resultados. Los datos europeos muestran que la tasa de sobrecarga de los costes de la vivienda es significativamente inferior en países como Alemania (13,2 %) o Finlandia (12,3 %) que en España (26,8 %). La pregunta relevante no es si existe un problema, sino qué podemos aprender de estos países.

El problema de la vivienda también es de salarios

Cuando hablamos de acceso a la vivienda, a menudo olvidamos una evidencia elemental: un alquiler resulta más asequible cuando los ingresos son más elevados. Según datos de la OCDE, en 2025, el salario medio en Finlandia era un 44 % más alto que el español, y en Alemania, un 56 %. Eso significa que una familia finlandesa o alemana puede dedicar un porcentaje menor de sus ingresos a pagar el mismo alquiler que un español.

Por eso es un error desvincular la política de vivienda de las políticas económicas que incentiven un cambio de modelo productivo. En España continúa habiendo una especialización excesiva en sectores económicos de bajo valor añadido. El turismo es el ejemplo más evidente. Aproximadamente el 13 % de los puestos de trabajo en España están vinculados a actividades turísticas. Se trata de un sector fundamental para la economía, pero que, de media, genera salarios inferiores que los sectores tecnológicos o profesionales.

Construir más es imprescindible

Cambiar el modelo productivo de la economía para que genere puestos de trabajo con más valor añadido es esencial, más allá del problema de la vivienda. Sin embargo, se necesita aumentar la oferta de vivienda de manera inmediata. La teoría económica es sencilla: cuando hay pocas viviendas disponibles y mucha demanda los precios suben. Por lo tanto, si queremos reducir la presión sobre los alquileres necesitamos aumentar el número de viviendas. Una parte importante de este esfuerzo tendría que proceder de viviendas sociales.

La media europea se sitúa en torno al 8 % del parque residencial, mientras que en España continúa estando muy por debajo de esa cifra. Según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el parque de vivienda social en España representa aproximadamente el 3,4 % del total. Esta cifra es muy reducida si la comparamos con la de Finlandia. En este país, la vivienda social representa el 11 % del total. Por tanto, si España consiguiera aproximarse a estas cifras, las tensiones del mercado de alquiler disminuirían sustancialmente.

Las regulaciones pueden ayudar (o lo contrario)

Ante la subida de alquileres es natural que aparezcan propuestas para limitar los precios. En algunos casos, determinadas regulaciones pueden corregir comportamientos abusivos o mejorar la transparencia del mercado. El problema es pensar que la medida de control de los precios resuelve, por sí sola el problema.

Cuando los rendimientos generados por los alquileres se reducen significativamente o hay incertidumbre entre los propietarios sobre el rendimiento futuro de sus activos, pueden optar por vender las viviendas, retirarlas del mercado de alquiler residencial o destinarlas a otros usos. El resultado es que la oferta disponible disminuye y aumenta el precio. Esta preocupación no es únicamente teórica. En San Francisco, la ampliación de los controles de alquiler provocó una reducción del 15 % del parque de viviendas disponibles para alquilar.

Finlandia ofrece un modelo a seguir. El sistema finlandés se basa en la combinación de un parque de vivienda social sustancial con rentas reguladas y, el resto, un mercado privado no regulado. Este modelo, y unos sueldos más altos, permiten que casi el 90 % de los hogares finlandeses destine menos del 40 % de sus ingresos a pagar el alquiler.

Menos eslóganes y más grúas

No existe una solución mágica al problema de la vivienda. Pero la evidencia apunta en una dirección muy clara: se necesita una economía que genere salarios más altos.

También se necesitan muchas más grúas y mucha más construcción residencial, ampliar de manera sostenida el parque de vivienda social, y evitar la tentación de creer que los problemas de escasez se resuelven regulando precios.

Sergi Basco, Profesor Agregado de Economia, Universitat de Barcelona

Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation.