Del rescate bancario al paraíso de los fondos buitre

Cuando en 2008 estalló la burbuja inmobiliaria, bancos y cajas descubrieron que poseían cantidades enormes de algo que valía mucho menos de lo que figuraba en sus balances. Había pisos sin comprador, urbanizaciones a medio hacer, solares que habían sido tasados como si debajo hubiera petróleo y créditos concedidos a promotores que no podían devolverlos. El milagro español tenía hipoteca.

Hubo que rescatar el sistema financiero. Sobre cuánto costó aquel rescate existe una discusión interminable porque depende de qué se sume. España recibió 41 333 millones de euros del mecanismo europeo destinado a recapitalizar el sector financiero, pero esa cifra no representa el conjunto de los recursos públicos movilizados. Según el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), las ayudas públicas inyectadas en las entidades sometidas a sus procesos de reestructuración, es decir, lo que cayó sobre los hombros de todos los españoles, ascendieron a 70 000 millones.

La cifra exacta importa. Pero importa todavía más lo que se prometió. El 28 de mayo de 2012 el presidente M. Rajoy declaró que no habría «ningún rescate de la banca española». Hubo rescate. Cuando ya no podía negarse, apareció una segunda tranquilidad: aquello no iba a costarnos dinero. Rajoy aseguró que se trataba de «un crédito que va a devolver la banca». Luis de Guindos, ministro de Economía, afirmó sin pestañear que no tendría coste para los ciudadanos.

Años después, con Rajoy sacado a rastras del Gobierno y Guindos forrándose en la vicepresidencia del Banco Central Europeo, hemos podido comprobar que la banca no ha devuelto el rescate en los términos en que se prometió. Los contribuyentes, es decir, ustedes y yo, cargamos con la factura. Lo interesante es lo que ocurrió después.

Porque rescatar los bancos no le bastó a la pareja M. Rajoy-Guindos. Había que sacar de los balances bancarios las montañas de ladrillo acumuladas durante la fiesta. En 2012 se creó la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), el llamado “banco malo”, que recibió enormes cantidades de préstamos e inmuebles problemáticos. Bancos, cajas y SAREB tenían ahora una misión urgente: vender a precio de saldo.

Y, como las moscas a la miel, aparecieron compradores. Los nombres acabarían haciéndose familiares: Blackstone, Cerberus, Lone Star, Apollo, Colony, Goldman Sachs. Grandes fondos internacionales especializados en localizar activos depreciados, comprarlos cuando su propietario necesita venderlos y obtener de ellos la mayor rentabilidad posible. No es una asociación benéfica, desde luego, pero tampoco pretende serlo.

La coincidencia temporal resulta interesante. Mientras el Estado saneaba con dinero público un sistema financiero intoxicado de ladrillo, el Gobierno de M. Rajoy modificaba algunas de las normas fundamentales que regulaban la inversión inmobiliaria y el alquiler.

La primera reforma afectó a las SOCIMI, las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Mediante la Ley 16/2012 el Gobierno de M. Rajoy reformó profundamente su régimen y estableció algo que merece escribirse sin adjetivos porque el dato se basta por sí solo solo: las SOCIMI dejaron de tributar como sociedades (tipo general del 25%) y pasaron a tributar solo al 0%; el efecto práctico fue convertir a España en un paraíso fiscal para la inversión inmobiliaria a gran escala, facilitando que fondos como Blackstone, Goldman Sachs o Colony Capital adquirieran carteras masivas de vivienda.

España ofrecía en aquellos momentos una combinación peculiarmente atractiva. Había decenas de miles de viviendas, créditos y promociones que bancos y SAREB necesitaban vender; los precios se habían hundido; existía el Gobierno del PP estaba decidido a atraer capital y acababa de reformarse un vehículo de inversión inmobiliaria dotándolo de un régimen fiscal excepcionalmente favorable. Los inversores comprendieron el mensaje.

En 2013 Blackstone dio el pistoletazo de salida: compró 1 860 viviendas de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid, que años después han multiplicado su valor por diez.

Por las carteras españolas rondaban ya Lone Star, H.I.G. Capita, Cerberus, Apollo, Colony y Fortress. No habían descubierto de pronto su pasión por la arquitectura española. Habían descubierto precios y rentabilidades.

Ese mismo año llegó la segunda gran reforma. La Ley 4/2013 modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos con un título revelador: «Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas». Flexibilizar es una palabra magnífica porque nunca especifica quién debe hacer las contorsiones. En pocas palabras, esa ley introdujo la precarización masiva del alquiler

Hasta entonces, si se pactaba un contrato de duración inferior, el inquilino podía prolongarlo obligatoriamente hasta cinco años. La reforma redujo ese periodo a tres. La prórroga tácita posterior pasó de tres años a uno. También amplió la posibilidad de que el propietario recuperara la vivienda por necesidad propia o de familiares después del primer año y modificó el procedimiento de desahucio por impago para agilizar el lanzamiento. Los resultados de los desahucios los estamos viendo ahora.

M. Rajoy y de Guindos no son responsables exclusivos de lo que cuesta hoy un piso, pero sus reformas tuvieron una enorme consecuencia porque modificaron el terreno de juego. Gracias a ellas llegaron operaciones de otra escala. En 2017 el Santander vendió a Blackstone unos 30 000 millones de euros en activos inmobiliarios procedentes del Banco Popular. El BBVA transfirió a Cerberus una cartera de unos 13 000 millones. CaixaBank vendió miles de millones en activos problemáticos a Lone Star, y el Sabadell haría lo mismo con otras grandes carteras.

La vivienda había cambiado de naturaleza. Seguía siendo el lugar donde alguien dormía, guardaba los calcetines y discutía sobre quién bajaba la basura, pero también era una clase de activo integrada en carteras internacionales que podían comprarse, agruparse, titulizarse y venderse.

Luis de Guindos contempla ahora el problema desde Fráncfort, como vicepresidente del Banco Central Europeo. Su diagnóstico reciente insiste en la insuficiencia de oferta y advierte contra regulaciones del alquiler que puedan reducirla. En consonancia con su colega Rodrigo Rato, l razonamiento económico es perfectamente reconocible: “es el mercado, amigo”; si aumenta la demanda y la oferta no responde, suben los precios.

El sociólogo del CSIC Javier Gil ha resumido el resultado con una frase deliberadamente provocadora: España se convirtió en un «paraíso» para los especuladores inmobiliarios nacionales e internacionales. Puede discutirse la palabra paraíso. Lo que resulta más difícil discutir es la secuencia.

Primero estalló una burbuja inmobiliaria que dejó al sistema financiero cargado de activos ruinosos. Después se utilizó una cantidad enorme de dinero público para sanearlo, bajo la promesa de que la banca devolvería el dinero. A continuación, se creó la SAREB para sacar ladrillo de los balances, se reformaron las SOCIMI con un tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades y se flexibilizó la legislación del alquiler. Finalmente llegaron grandes fondos internacionales dispuestos a comprar los activos que bancos, administraciones y SAREB querían vender.

No fue una conspiración. Fue bastante más sencillo: fueron leyes, balances, impuestos, compraventas y decisiones políticas perfectamente documentadas. España rescató a sus bancos porque tenían demasiado ladrillo. Después facilitó la venta de aquel ladrillo a inversores capaces de comprarlo por paquetes. Y ahora descubre que la vivienda constituye uno de sus mayores problemas sociales.

El resultado está a la vista: España, “socimizada”, con un parque de vivienda convertido en activo financiero, alquileres disparados y una generación entera condenada a la pobreza. Quizá no sea una paradoja. Quizá sea simplemente la factura que faltaba por llegar.