La AEV propone nuevos criterios para reforzar la independencia de las sociedades de tasación

La independencia de las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España es un elemento esencial para la estabilidad del sistema financiero. Las valoraciones intervienen en la determinación de los límites de financiación hipotecaria, en los valores de adjudicación en subastas y en los ajustes contables asociados a inmuebles adjudicados o vinculados a préstamos dudosos.

Para garantizar esta independencia, el Real Decreto 775/1997 estableció un marco normativo que fija los requisitos de homologación y orienta la actividad de las sociedades de tasación hacia la independencia, la profesionalización y la calidad técnica.

El modelo español de tasación se articula sobre el principio de cuatro ojos, según el cual toda valoración es revisada antes de su emisión por, al menos, dos técnicos cualificados: el tasador y los profesionales vinculados de la sociedad de tasación. Cada sociedad de tasación cuenta con una red de tasadores distribuidos por el territorio, que aportan un conocimiento especializado del mercado local, de las condiciones urbanísticas y del activo a través de su inspección física; y con un departamento de control que proporciona una revisión técnica especializada e independiente del trabajo de los tasadores. Este esquema de supervisión consolida al modelo español de tasación como uno de los que mejor preserva la independencia en Europa.

Además de este marco normativo y operativo, el sector ha desarrollado mecanismos adicionales de autorregulación a través de la AEV. Entre ellos destaca la Guía de Buenas Prácticas para el Fomento de la Independencia entre Sociedades de Tasación y Entidades Financieras, que recoge criterios y recomendaciones orientados a reforzar la independencia, la transparencia y el rigor técnico de la actividad valoradora. En este contexto, y coincidiendo con el proceso iniciado por el Banco de España para revisar la Circular 4/2017 en materia de independencia de las sociedades de tasación, la AEV comunica que, tras el verano, compartirá con todos los actores del sector la actualización de su Guía de Buenas Prácticas.

Recomendaciones para la relación entre sociedades de tasación y entidades financieras

Entre las medidas recogidas en la Guía para reforzar la independencia del proceso valorador, se recalca la necesidad de no trasladar a las sociedades de tasación información que pueda condicionar su juicio sobre el valor del inmueble —como precios de compraventa, importes de préstamo o valores en libros— así como de eliminar prácticas como las prevaloraciones, que pueden condicionar el juicio profesional y comprometer la independencia del valor de tasación.

La Guía señala que los procesos de licitación de las entidades financieras para contratar sociedades de tasación deben limitarse exclusivamente al servicio de tasación, sin vincular la contratación a servicios ajenos al objeto social de las sociedades de tasación. Asimismo, también recomienda que la asignación de encargos se realice mediante procedimientos centralizados y aleatorios, ajenos a las unidades de negocio interesadas por el resultado de la tasación, y que la distribución de cuotas se base en criterios objetivos donde prime la independencia y la calidad técnica de los informes de tasación.

La Guía recoge los criterios que deben orientar la configuración de los honorarios, que han de retribuir, entre otros, de forma proporcional el tiempo de realización, la dificultad técnica y la responsabilidad asociada a las características y mercado del inmueble valorado. Además, se alinea con las Directrices de la Autoridad Bancaria Europea, que establecen que los honorarios o retribución tanto de la sociedad de tasación como del técnico tasador no deben vincularse al resultado de la tasación de un modo que pueda generar un conflicto de intereses, reduciendo así los incentivos para alterar al alza el valor y reforzando la independencia del experto.

El documento dedica también atención a la evaluación, seguimiento y fomento de la independencia de las sociedades de tasación por parte de las entidades financieras, precisamente en pro de sus intereses en la valoración de garantías que constituyen una parte significativa de su balance.

Recomendaciones para la relación entre sociedades de tasación y tasadores

La actualización incorpora también un nuevo capítulo destinado a ordenar la relación entre sociedades de tasación y tasadores, pieza esencial del proceso valorador. El nuevo capítulo subraya la necesidad de garantizar la independencia técnica del tasador durante todo el proceso, estableciendo procedimientos claros para la revisión de tasaciones basados en criterios estrictamente técnicos.

Las buenas prácticas en la configuración de honorarios y en la revisión de los mismos mencionadas en la relación entre entidades financieras y sociedades de tasación se trasladan igualmente a la relación entre sociedades y tasadores: las condiciones pactadas deben reflejar, entre otros, la complejidad técnica, tipología del activo, dispersión geográfica, responsabilidad asumida y exigencias adicionales.

Compromiso de la AEV con la calidad y la independencia

La AEV reafirma su compromiso con la mejora continua de la calidad técnica de las valoraciones y con la preservación de la independencia como principio esencial del proceso de valoración. La actualización de la Guía busca reforzar la confianza en las tasaciones y asegurar que los procesos se desarrollen con neutralidad, rigor y sostenibilidad.