El moderado aumento de los tipos de interés

La tasa de inflación de la economía española se aceleró a partir de 2021. En diciembre de dicho año la tasa anual ascendió al 6,1%, acentuándose la aceleración a lo largo del primer semestre de 2022, alcanzándose un crecimiento interanual del 10,2% en junio de 2022, por encima del 8,6% registrado en la Eurozona en dicho mes. El impacto de los mayores precios de la energía ha sido decisivo en esta elevación. En mayo de 2022 el grupo de productos energéticos del IPC aumentó en un 34,2% sobre el año precedente y la inflación subyacente ascendió al 5,5% en junio. 

El periodo de fuertes aportaciones de liquidez por parte de los bancos centrales a la economía se ha prolongado durante más de diez años, teniendo una incidencia alcista destacada sobre los índices de Bolsa y sobre el mercado inmobiliario

Como antes se indicó, la intensidad de la inflación ha llevado a cambios en la política seguida por los bancos centrales. El periodo de fuertes aportaciones de liquidez por parte de los bancos centrales a la economía se ha prolongado durante más de diez años. Dicha actuación ha tenido una incidencia alcista destacada sobre los índices de Bolsa y sobre el mercado inmobiliario.

En este aspecto, ha destacado la intensidad y la rapidez de las elevaciones de los tipos de interés realizados por la Reserva Federal de Estados Unidos en 2022, lo que ha generado un clima de crisis económica en dicho país. ”Un recalentado mercado de vivienda es una de las razones que explican la intensidad de las elevaciones de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal. La principal cuestión ahora es si dicho sector puede conducirse hasta un nivel de equilibrio sin provocar un serio accidente en el mismo. Las elevaciones de tipos de interés por parte de la Reserva Federal han tenido ya un efecto dramático sobre el mercado hipotecario. Los precios de los bonos hipotecarios han perdido las ganancias de los últimos cinco años” (John Authers, “Crece la inquietud en el mercado de vivienda”, ‘Bloomberg’, 29.6.22).

La más cauta actuación del Banco Central Europeo, que parece va a subir en un cuarto de punto el tipo de interés de intervención en julio de 2022, ha dado lugar a que las elevaciones de tipos hayan resultado más modestas en la Eurozona. La disparidad en la evolución de los tipos de interés ha dado lugar a un fuerte descenso de la cotización del euro frente al dólar, alcanzando el dólar la paridad con el euro el 12 de julio de 2022.

El Euribor a doce meses, que es el principal índice de referencia empleado en los préstamos a comprador de vivienda, ha dejado de registrar niveles negativos en 2022, como había sucedido entre febrero de 2016 y marzo de 2022. Después de este último mes, dicho índice ha crecido hasta situarse en el nivel positivo del 0,852% en junio. El tipo de interés de los préstamos a comprador de vivienda se ha situado en mayo de 2022 en el nivel del 1,624%, unas doce centésimas por encima del nivel del año anterior.

En el mercado de vivienda de España ha destacado la intensidad de las elevaciones de los precios de la vivienda y el importante ritmo alcanzado por las ventas en 2021 y primer semestre de 2022. En 2021 las ventas de viviendas crecieron un 34,6% y en el primer semestre el aumento sobre el año anterior ha sido el 17,2%, según la estadística del Centro Estadístico del Notariado. Los precios de las viviendas se aceleraron en el primer trimestre de 2022 hasta el 8,5%. El total de viviendas iniciadas creció en un 6,1% en el periodo enero-abril de 2022 sobre el año precedente, aunque este crecimiento se ha visto frenado por las carencias de materiales y de personal, destacando el crecimiento de los precios de los materiales, muy superiores al del coste de la mano de obra.

Detrás de la rápida recuperación del mercado de la vivienda iniciada desde los primeros meses de la pandemia hay un fuerte componente especulativo y de precaución. Ante la realidad de unos bajos tipos de interés y la ausencia de activos alternativos para la colocación del ahorro la compra de una vivienda ha aparecido como una forma de colocación segura. Destaca también la mayor presencia de los fondos de inversión en el mercado de vivienda, a la vista del crecimiento negativo que han vuelto a registrar en 2022 los saldos vivos de los préstamos bancarios a la promoción y construcción de viviendas. Está por ver la incidencia que van a tener unos tipos de interés más elevados sobre la demanda de vivienda.

La moderada elevación de los préstamos a comprador revela que las entidades de crédito han seguido prestando a la compra de vivienda en 2022 a unos tipos de interés sólo ligeramente más elevados. Destaca la mayor presencia de los préstamos a interés fijo, aunque todo indica que los tipos de interés de este tipo de préstamo van a encarecerse respecto de los tipos de los préstamos a interés variable. Destacan los anuncios de operaciones inmobiliarias con unos volúmenes muy elevados de construcción de nuevas viviendas. Estas operaciones estaban retenidas desde la crisis de 2007-08. Esta evolución contrasta con la realidad de un aumento neto moderado del número de hogares (129.000 en 2020, el 0,7%, según la Encuesta Continua de Hogares).

Dicha evolución de la oferta aparece estimulada por una política urbanística local y autonómica muy favorable a la construcción de nuevas viviendas. Destacan sobre todo las mayores ventajas (menores cesiones de suelo a los municipios, mayor edificabilidad) concedidas a los promotores inmobiliarios en la nueva legislación urbanística, en lo que destacan los casos de Andalucía y la Comunidad de Madrid.