Cuotas hipotecarias frente a alquileres en los 65 municipios con más de 100.000 habitantes

Hemos utilizado los datos de portales inmobiliarios sobre precios de oferta en venta y alquiler a fecha febrero de 2026 en los 64 municipios con más de 100.000 habitantes. Los precios de venta nos han servido de base para calcular la cuota hipotecaria que correspondería a un crédito del 80% del valor de la oferta con duración de 25 años y un tipo de interés del 2,762%. La elección del 2,762% se debe a que es el último dato publicado por la AHE. Hemos comparado la cuota resultante con el alquiler correspondiente (en euros/m2 y mes) obteniendo el porcentaje que resulta de dividir la cuota unitaria por el alquiler unitario.

De los 4 municipios que tenían cuotas superiores a los alquileres hace un año sólo quedan tres. Son:

Los resultados del resto de municipios se muestran en los cuadros siguientes ordenados en función de la ratio cuota/alquiler.

Los municipios en los que los precios medios de alquiler superan o igualan los 11 euros/m2/mes en febrero de 2026 son 42 frente a 34 en de diciembre de 2024 y se muestran en los cuadros siguientes:

Los municipios en los que la cuota hipotecaria media supera los 11 euros son 17 frente a solo 11 en diciembre de 2024 y se muestran en el cuadro siguiente:

La evolución en algunos municipios significativos

Madrid.

Alquileres y cuotas crecieron casi a la par durante el último año.

Barcelona.

En Barcelona los alquileres subieron sustancialmente más que las cuotas.

Valencia

Los alquileres subieron algo más que las cuotas en Valencia durante el último año.

Sevilla.

Durante el último año los alquileres en Sevilla han subido más que las cuotas que permanecen casi estables desde 2023s alquileres subieron algo más que las cuotas en Valencia durante el último año.

Zaragoza.

Los alquileres han subido considerablemente en el último año mientras la cuota ha subido moderadamente, con lo que la diferencia entre ambas ha aumentado

Málaga.

Los alquileres dejaron de subir a mediados de 2025 pero las cuotas subieron considerablemente en el último año.

Murcia.

Los alquileres han subido más que las cuotas.

Palma de Mallorca.

Cuotas y alquileres se igualaron en 2024 y desde entonces crecen al mismo ritmo.

Las Palmas de Gran Canaria.

Los alquileres han subido y las cuotas han bajado levemente durante el último año

Bilbao.

Los alquileres han subido más que las cuotas durante el último año.

Alicante.

Los alquileres han subido considerablemente más que las cuotas incrementando la diferencia entre ambas cifras.

Donostia/San Sebastián.

Donostia sigue mostrando un comportamiento diferente en cuotas y alquileres respecto al resto de municipios. Las cuotas han subido y los alquileres han bajado levemente

Marbella.

Los alquileres y las cuotas se han igualado a lo largo del último año.

La evolución de las ofertas desde 2017

Las subidas de los precios de compra y alquiler se deben a la escasez de la oferta en las zonas más activas. Veamos cómo ha evolucionado el número de ofertas:

Madrid.

Barcelona.

El crecimiento de la oferta de alquiler durante la pandemia es un indicador de que el número de viviendas turísticas de Madrid y Barcelona es suficientemente alto como para aumentar la oferta de alquiler significativamente si se prohibiera su uso como vivienda turística. Durante el último año, en ambas ciudades, las ofertas de venta aumentaron pero las de alquiler se mantuvieron en Barcelona y crecieron levemente en Madrid.

Valencia.

Subidas leves en las ofertas de venta y alquiler desde diciembre de 2024.

Sevilla.

Crecen levemente las ofertas de venta y alquiler en el último año.

Zaragoza

Las ofertas de venta y alquiler se mantienen si apenas variaciones.

Málaga

Tanto las ofertas de venta como de alquiler han crecido en el último año

Murcia

Las ofertas de alquiler suben levemente y las de venta suben levemente desde diciembre de 2024.

Palma de Mallorca

Las ofertas de venta se mantienen y las de alquiler suben levemente.

Alicante

Leves subidas en venta y alquiler.

Donostia

La oferta de alquiler ha subido y la de venta se mantiene.

Marbella

Tanto la oferta de ventas como de alquileres ha subid9o levemente en el último año.

Conclusiones

Los alquileres han subido (con diferentes intensidades) en todos los municipios estudiados, pero las cuotas han evolucionado de forma muy dispar (desde subidas fuertes a leves bajadas). El resultado ha sido profundizar más en una situación en la que los alquileres están por encima de las cuotas respectivas. Esta situación no se corresponde con un mercado en equilibrio (lo lógico es que los alquileres fueran levemente inferiores a las cuotas) y se explica por la escasez de oferta de viviendas en alquiler y por la barrera a la compra que constituye la necesidad de ahorrar cerca del 30% del valor de la vivienda para poder pagar el precio de compra y los impuestos y gastos asociados.

Hay tres municipios (Donostia, Marbella y Palma de Mallorca) con cuotas más altas que los alquileres frente a los cuatro de hace un año.

Barcelona es el municipio con el alquiler más caro.

Desde nuestro informe de diciembre de 2024 los tipos de interés han bajado levemente (2,762% frente a 3,206%), pero su efecto sobre las cuotas (una disminución del 4,83%) ha sido más que compensado por el crecimiento de los precios de venta.

Como explicaremos en un artículo posterior, que las cuotas sean superiores a los alquileres no implica que sea mejor alquilar que comprar. En nuestros cálculos, ni siquiera en Donostia es claramente preferible alquilar frente a la compra; el equilibrio entre comprar y alquilar se alcanza cuando las cuotas son cerca del 35% superiores a los alquileres.

La conclusión es clara: salvo que la permanencia en una ciudad sea temporal. Interesa más comprar que alquilar en prácticamente todos los casos.

Aunque la comparación entre cuotas hipotecarias y alquileres pueda ser favorable a la compra de la vivienda, no hay que olvidar que el principal obstáculo para quien compra por vez primera es la necesidad de tener ahorrado el equivalente al 28%-32% del precio de compra de la vivienda para hacer frente a la parte no financiada por las entidades financieras (el 20%) y los impuestos y gastos asociados a la compra (entre el 8% y el 12% dependiendo de la zona). Este es el principal obstáculo para los jóvenes y la razón por la que se propugnan medidas alternativas a la regulación del alquiler basadas en facilitar la compra mediante avales del Estado que permitan una financiación superior al 80% del precio de compra.

La evolución de las ofertas de venta y alquiler ha sido muy diferente en cada municipio, aunque en general han crecido levemente en el último año frente a disminuciones significativas en años precedentes. Sólo en Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga y Palma de Mallorca, las viviendas turísticas son suficientemente numerosas como para permitir un aumento significativo de la oferta en caso de que se prohibieran. No somos partidarios de hacerlo sin que se analice primero el efecto que tendría esta medida sobre los ingresos por turismo.

El problema de fondo es la escasez de oferta de vivienda tras 17 años construyendo menos viviendas de las necesarias. La única medida eficaz y sostenible a largo plazo sería incrementar la producción hasta las 350.000 por año durante, al menos, cinco años. Las dificultades de esta tarea son formidables: habría que aumentar el suelo disponible para edificar, multiplicar por tres la capacidad de las constructoras de vivienda y triplicar la financiación (este último aspecto es quizá el que más rápida y fácilmente se podría conseguir).