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Los rasgos principales de la futura Ley de Vivienda. Un comentario


Los dos partidos integrantes de la coalición de gobierno, PSOE y Unidas Podemos, cerraron el pasado martes 5 de octubre de 2021 un acuerdo para los Presupuestos Generales del Estado de 2022 y sobre la Ley de Vivienda. Se han divulgado aspectos destacados de la futura ley, como la posibilidad de introducir un control de precios en el caso de grandes propietarios de viviendas, la obligación de destinar un 30% de las nuevas promociones a la construcción de viviendas protegidas y la creación de un bono de 250 euros mensuales para facilitar el acceso a la vivienda. La norma citada será la primera ley de vivienda del periodo democrático de gobierno posterior a 1977. Pero una ley de derecho a la vivienda es ante todo una promesa de política de vivienda. Dicha promesa deberá de materializarse en actuaciones específicas.

Las administraciones no están con frecuencia por facilitar las cosas a los jóvenes, véase el alcalde madrileño Almeida apelando al mercado para resolver el problema de la vivienda

Según la Encuesta Continua de Hogares en España, había 17,8 millones de hogares en 2020. De dicho total, el 18% de los hogares, unos 320.000, residían en viviendas de alquiler, según la Encuesta de Condiciones de Vida y el 76,8% lo hacían en viviendas de su propiedad. El alquiler en España es cosa sobre todo de jóvenes y de extranjeros, esto es, su presencia resulta elevada allí donde los ingresos familiares son reducidos. Según la última encuesta citada, el 49,3% de los jóvenes con edades comprendidas entre 16 y 29 años vivían de alquiler. El 77,3% de los hogares donde todos sus miembros son extranjeros, excluidos los de la Unión Europea, también residían en viviendas de alquiler.

A la profunda crisis financiera y de la deuda, transcurrida entre 2008 y 2013, sucedió un proceso de recuperación que se vio frenado por la pandemia del coronavirus Covid-19 en 2020. La política económica del periodo de recuperación descansó en la devaluación salarial, apoyada en una reforma laboral que debilitó de forma sustancial a los trabajadores asalariados frente a las empresas.

Como consecuencia de dicha política creció el empleo y la presencia del alquiler, pero los salarios resultaron muy reducidos ante los elevados precios alcanzados por los alquileres. Entre 2013 y 2021 los precios de las viviendas crecieron en un 38%, los aumentos salariales alcanzaron el 18,1% y los precios de los alquileres aumentaron en un 41,1%. Madrid y Cataluña tienen los alquileres más elevados en 2021, 13,9 euros/m2-mes y 13,7, respectivamente, según datos del portal inmobiliario Idealista.com..

Las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler la han confirmado el crecimiento de los desahucios derivados del impago de alquileres. Tales desahucios alcanzaron una media anual de 19.400 entre 2014 y 2019. En 2020 descendió la demanda de alquileres al extenderse el confinamiento, y creció la oferta de viviendas de alquiler procedentes de los pisos turísticos, lo que ha mantenido estabilizados los alquileres en el primer semestre de 2021.

Esta situación va a cambiar en cuanto se retorne a las condiciones anteriores a la pandemia. En dicha situación el acceso a la vivienda de alquiler resulta problemático, sobre todo si se tiene en cuenta que para vivir con una mínima holgura un hogar no debe de destinar más de la tercera parte de los ingresos al pago de la cuota del alquiler o, en su caso, de la cuota del préstamo hipotecario con el que se adquirió, en su caso, la vivienda en propiedad.

Se han divulgado algunos de los aspectos más relevantes del contenido de la futura ley de vivienda, resultantes de un equilibrio entre los dos partidos que integran el actual gobierno de coalición. Se definen determinados conceptos precisos para situar mejor el alcance de la política de vivienda. En principio se definen los denominados “grandes propietarios”, que son los que deben de disponer de más de 10 viviendas y que deben de ser personas jurídicas.

Se establece asimismo un índice de referencia de los alquileres, que puede ser el obtenido a partir de las informaciones aportadas por el Ministerio de Hacienda en colaboración con la Dirección General del Catastro. Dicho índice ha proporcionado una información en la que los alquileres medios están por debajo de los precios anunciados en los principales portales inmobiliarios y del que solo se dispone de información para 2019. Se establecen asimismo las denominadas “zonas de mercado tensionadas”, en las que los precios de los alquileres han crecido por encima del índice de precios de consumo durante un periodo de tiempo determinado.

Entre las medidas, destaca, en primer lugar, el que los grandes propietarios que actúan en las zonas tensionadas deberán bajar los alquileres si los incrementos de estos últimos han superado el aumento del IPC. Esta actuación deberá realizarse a petición de autonomías y de ayuntamientos. En Francia basta con que solicite el control un ayuntamiento para la aplicación del control de alquileres.

En segundo lugar, los pequeños propietarios experimentarán un aumento de hasta el 70% de la deducción fiscal en el IRPF si alquilan la vivienda a jóvenes con edades comprendidas entre 18 y 35 años. Si tales propietarios reducen el alquiler en un 5% o más respecto del índice de referencia, la deducción será del 90% en el impuesto citado, produciéndose también una prórroga forzosa del contrato de alquiler.

En tercer lugar, el 30% de las nuevas promociones de viviendas deberán destinarse a viviendas de protección oficial, medida que ya contemplaba la ley estatal de suelo, ley un tanto arrinconada. Estas viviendas tienen precios inferiores a los del mercado pero no resultan asequibles para los actuales niveles de ingresos familiares. El 50% de las nuevas promociones, realizadas sobre suelos cedidos por los ayuntamientos, se destinarán al alquiler, cuya cuantía no superará el 30% de los ingresos de los hogares.

En cuarto lugar, se castiga fiscalmente la existencia de viviendas vacías, exigiéndose que exista una petición del ayuntamiento donde están situadas, siempre que el propietario disponga de cuatro o más viviendas. El problema es que no hay una definición aceptada por las fuerzas políticas de lo que es una vivienda vacía. En la Europa continental, en las zonas más pobladas, los ayuntamientos gravan por la vía fiscal a los propietarios que tienen viviendas vacías sin justificar. En la futura ley de vivienda el recargo en el IBI de las viviendas vacías podrá ascender hasta el 150%.

Por último, en quinto lugar, destaca el anunciado bono de 250 euros mensuales a los jóvenes de edades comprendidas entre 18 y 35 años, con unos ingresos no superiores a los 23.725 euros (tres veces el IPREM), lo que supone una importante elevación de la cuantía máxima que dicha ayuda podría alcanzar ahora (900 euros/mes). Esta ayuda la aporta el gobierno estatal pero se la suele considerar como una ayuda de la autonomía y no es objeto de una divulgación significativa por parte de los gobiernos autonómicos. Se considera que esta ayuda puede valer para adelantar la más que elevada edad de emancipación familiar, situada en los 26 años, muy superior a lo habitual en el resto de Europa.

El acceso a la vivienda de alquiler a precios razonables se conseguirá cuando haya un aumento sustancial del exiguo parque de viviendas de alquiler existentes en España (solo el 2% de parque total de viviendas). Las medidas anunciadas pueden ayudar en el corto plazo, pero requerirán de una colaboración estrecha de autonomías y ayuntamientos. Estas administraciones con frecuencia no están por facilitar las cosas a los jóvenes, véase el alcalde madrileño Almeida apelando al mercado para resolver el problema de la vivienda.

“Los tiempos han cambiado. El nivel de vida moderno en los países industriales, con la única excepción de los colectivos de ingresos más bajos, abarca una vasta gama de productos y servicios… Sólo el precio de la vivienda continúa siendo motivo de considerable preocupación y angustia para el consumidor, especialmente en Estados Unidos” (John K. Galbraith, ‘Historia de la Economía’, Editorial Ariel, 1989). Resulta evidente que el problema citado no se limita a Estados Unidos.

Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.

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