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EL PERIÓDICO
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La pandemia no frenó los aumentos de precios de las viviendas


Los aumentos de precios de las viviendas no se atenuaron con motivo de la pandemia en 2020. Los aumentos mayores fueron los de Estados Unidos, donde en mayo de 2021 el aumento interanual fue el 23,1%. En Europa el crecimiento interanual fue el 5,7% en el último trimestre de 2020. Mientras que el mundo atravesó por una intensa recesión en el pasado ejercicio como consecuencia de la pandemia de Covid-19, los precios de las viviendas crecieron como no lo habían hecho en mucho tiempo. La colocación del importante volumen de ahorro generado durante los confinamientos de la pandemia parece ser el principal factor explicativo de dicha evolución.

La pandemia ha contribuido a empeorar la posición de los que desde antes de ella tenían dificultades de acceso a la vivienda

La resistencia a la baja de los precios de las viviendas en 2020 fue generalizada. Los aumentos de precios fueron sobre todo elevados en los países más desarrollados de la Eurozona. Alemania, Francia y Países Bajos explicaron el 73% del aumento registrado en los precios de la Eurozona en 2020. En cuanto a los factores que justifican la resistencia a la baja de los precios de las viviendas en 2020, destacan los siguientes (Moreno Roma, “Desarrollo de los precios de las viviendas durante la pandemia del coronavirus” BCE, Boletín Económico Nº 4 de 2021).

En 2020 hubo una importante caída de las ventas de vivienda como consecuencia de los confinamientos derivados de la pandemia. Hubo, pues, un descenso de las ventas de viviendas, a la vez que no bajaron los precios de las viviendas. Se produjo un efecto cantidad, pero no un efecto precios en la evolución del mercado de vivienda. En segundo lugar, las moratorias concedidas a los pagos de los préstamos hipotecarios y la retención del empleo en las empresas subvencionadas por mecanismo equivalentes a los ERTEs, amortiguaron en parte el descenso de la renta disponible y el aumento del desempleo.

Los créditos para compra de vivienda siguieron funcionando en 2020 y las condiciones de financiación mantuvieron su condición de excepcionales, como lo confirma la presencia en la Eurozona de un tipo de interés medio del 1,3% en los nuevos préstamos destinados a la compra de vivienda en 2020. Por último, en un contexto como el de 2020, acompañado de serias incertidumbres y de bajas rentabilidades, los inversores personales e institucionales han contribuido a realizar importantes compras de viviendas por razones de inversión.

La contracción de la oferta de nuevas viviendas ha reforzado el papel de las viviendas de segunda mano, que en general han visto aumentar más sus precios que en el caso de los precios de las viviendas de nueva construcción, aunque ése no fue el caso de España.

Después de 2010 las subidas de precios fueron muy acusadas en las principales capitales de los países de la Eurozona. Las subidas producidas en los precios de las viviendas en 2020 han afectado al conjunto de las ciudades, en especial a las periferias de tales ciudades. Esto último revela que han podido aumentar las ventas de viviendas en zonas territoriales menos congestionadas, posiblemente por la influencia del importante desarrollo del trabajo realizado desde las viviendas. Está por ver si el desplazamiento de la población a zonas menos densas de población va a ser un fenómeno permanente o va a limitarse a los movimientos que impulsó la pandemia de Covid-19.

En general, la pandemia no ha contribuido a igualar renta y riqueza entre los hogares. Durante la pandemia las ayudas han sido mayores para quienes tenían empleo, mientras que las consecuencias han sido negativas para los hogares con menos ingresos y para los jóvenes. Los hogares más ricos, al no poder salir a comer a la calle y viajar menos, han acumulado un volumen de ahorro importante (“Runaway house prices: the winner and losers from the pandemia”, Financial Times, 26.6.2021). Dicho ahorro ha podido destinarse a comprar acciones o a hacer inversiones financieras, pero en su mayor parte se ha destinado a comprar más y mejores viviendas. En España la tasa de ahorro de los hogares ascendió al 14,5% de la renta disponible de los hogares en 2020, frente al 1,9% en 2019.

Se ha considerado asimismo que la ultraflexible política monetaria desarrollada por los bancos centrales han mantenido bajos los costes de financiación. La liquidez aportada desde los bancos centrales a la economía, aportación ejecutada mediante compras de deuda pública y privada a los bancos, ha supuesto la presencia de una importante fuente de financiación que se ha podido canalizar perfectamente a las compras de viviendas.

En general, los hogares más activos en los mercados han sido los que ya tiene vivienda. Esta evolución ha aumentado las diferencias entre los que tienen vivienda y compran alguna más con fines de inversión y los que desde antes de la pandemia tenían dificultades de acceso, por lo que la pandemia ha contribuido a empeorar la posición de estos últimos. Los bancos centrales han concentrado su interés en la estabilidad financiera, pero los precios crecientes que la actuación de los bancos y de los inversores institucionales han generado han podido contribuir a que aumente la desigualdad. Destaca sobre todo el interés en que el abundante y barato crédito a comprador y también a promotor no alimente nuevas burbujas inmobiliarias.

Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.