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EL PERIÓDICO
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Desahucios y desalojos


El aumento de la morosidad y de los desahucios derivados de los impagos de los préstamos hipotecarios para compra de vivienda fue una de las peores secuelas del proceso de destrucción de empleos que produjo en España la crisis iniciada en 2008. La pandemia de 2020 ha traído consigo el rebrote de un problema que se había ido atenuando conforme se fue recuperando la economía hasta 2019. Se comentan a continuación las estadísticas de morosidad y de ejecuciones y los cambios introducidos en la normativa sobre desahucios con motivo de la pandemia de Covid-19.

La tasa de morosidad correspondiente a los préstamos para compra y rehabilitación de vivienda era del 3,5% a 31.12.2019, frente al 4,8% del total de créditos al sector privado en la misma fecha. La morosidad de los préstamos a comprador es muy inferior a la de los préstamos a la promoción y construcción de las mismas, próxima al 6,4% en la fecha citada. Esta última tasa resulta muy reducida frente a los elevados niveles que presentó hasta bien pasada la crisis y que tanto tuvo que ver con los ajustes que condujeron a la creación de Sareb y a la desaparición de la mayoría de las cajas de ahorros.

La insolvencia se deriva del bajo nivel salarial provocado por el ajuste interno desarrollado para superar la pasada crisis, y también de la escasez de viviendas sociales de alquiler, que suponen menos del 1% del parque total de viviendas de España

El elevado saldo vivo de los créditos para compra de vivienda, 510.868 millones de euros a fines de 2019, hace que el saldo de los créditos morosos de hogares por dicho concepto resulte ser una cifra significativa, 17.708 millones de euros. Los conflictos derivados de los posibles desahucios son potencialmente importantes si pueden alcanzar una cuantía importante.

En los últimos años se ha dispuesto de la estadística de lanzamientos (2013-20, trimestral), publicada por el Consejo General del Poder Judicial (se contabiliza un lanzamiento por cada bien inmueble siempre que implique un cambio en la posesión de un inmueble, y sin tener en cuenta si se trata de una finca rústica o urbana ni si es o no una vivienda).

Dentro del total de lanzamientos destacan los componentes correspondientes a los derivados del impago de un préstamo hipotecario y, sobre todo, los que se producen cuando no se hace frente al pago del alquiler. Tras haber alcanzado un total de 68.091 lanzamientos totales en 2014, dicha magnitud disminuyó hasta 2019, año en el que alcanzó un nivel de 54.006 lanzamientos.

El 67,5% de todos los lanzamientos producidos en 2019 correspondió a impagos de alquileres. Dicha evolución revela que el alquiler de una vivienda privada ha sido la salida para numerosos hogares. La insolvencia se deriva del bajo nivel salarial provocado por el ajuste interno desarrollado para superar la pasada crisis, y también de la escasez de viviendas sociales de alquiler, que suponen menos del 1% del parque total de viviendas de España. Los lanzamientos asociados con la ejecución de un préstamo hipotecario en 2019 alcanzaron el 26,3% del total de lanzamientos.

Después de registrar un descenso continuado entre 2014 y 2019 en el total de lanzamientos y en la morosidad de los préstamos hipotecarios, algo ha cambiado en 2020 como consecuencia de la pandemia de Covid-19. En primer lugar, los préstamos morosos a comprador de vivienda aumentaron en los dos primeros trimestres de 2020. El crecimiento de la morosidad ha sido ligero, atenuado por la moratoria introducida por el Gobierno a los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad (desempleo, descenso sustancial de los ingresos, renta familiar no superior a los 3 Iprems). La renegociación de préstamos a comprador alcanzó niveles elevados entre los meses de mayo a septiembre, de forma que los créditos renegociados alcanzaron el 14% del total de nuevos préstamos formalizados en dicho periodo.

En segundo lugar, los impagos de alquileres han debido de crecer con fuerza en 2020. El Gobierno ha frenado el posible desalojo de las viviendas a los hogares afectados en situación de vulnerabilidad si lo eran como consecuencia de la pandemia. La moratoria establecida en un Real Decreto-Ley de fines de septiembre vino a ser de seis meses, extendiéndose hasta el 31 de enero de 2021 el plazo máximo de suspensión del procedimiento del lanzamiento para los hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

El Gobierno está preparando un nuevo Real Decreto-Ley que extendería la moratoria hasta mayo, coincidiendo con el final del estado de alarma (9 de mayo de 2021), siempre que el arrendatario pueda acreditar la vulnerabilidad. Una novedad del Real Decreto será que puede incluir entre los beneficiados por la moratoria a todos los hogares vulnerables, incluyendo a aquellos que lo eran antes de producirse la pandemia.

En caso de “gran tenedor” de viviendas, el juez deberá de acreditar la vulnerabilidad económica del ocupante de la vivienda, justificada por un informe de la Seguridad Social. En caso de pequeño propietario hay que acreditar ante el juez la vulnerabilidad, y el arrendatario no puede ser expulsado de la vivienda hasta el final del estado de alarma. La fórmula seleccionada obliga a las Comunidades Autónomas a garantizar alojamiento a los hogares vulnerables, tarea que presenta dificultades por lo exiguo del parque de viviendas sociales de alquiler.

La presencia de la moratoria de seis meses ha dado lugar a que el total de lanzamientos haya disminuido un 53% respecto de 2019 en los tres primeros trimestres de 2020 sobre el año anterior. Se trata de un descenso apuntalado por la moratoria impuesta por el Gobierno. La extensión de esta última podría afectar a la baja a la oferta de viviendas de alquiler, que es una variable que es muy necesario que aumente.

La presión social para que el Gobierno aumente el plazo de la moratoria de los alquileres y la continuidad de un volumen importante de lanzamientos, sobre todo derivados del impago de alquileres, revela la necesidad de desarrollar una política ambiciosa de vivienda que apunte a la creación de un parque de vivienda social de alquiler de dimensión muy superior al que ahora se dispone en España.

Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.