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La debilidad del mercado de vivienda en 2020


Después de la debacle que sucedió al “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria, el mercado de vivienda se recuperó en España a un ritmo moderado pero firme entre 2013 y 2019. Tras un cierto enfriamiento de dicho mercado en 2019, en 2020 la pandemia del Covid-19, con su secuela de confinamientos, ha ejercido una poderosa influencia negativa. A unos descensos importantes en los dos primeros trimestres del año sucedió un aumento espectacular de los indicadores del mercado de vivienda en el tercer trimestre de 2020. Pero dicha evolución tuvo carácter más bien de “rebote” que de recuperación. La marcha de los indicadores en el último trimestre del año parece indicar que la reactivación no ha tenido continuidad. 2020 habrá sido un ejercicio negativo para el mercado inmobiliario. Lo importante ahora es que la economía española se recupere de forma significativa en 2021 y que la política de vivienda contribuya a mejorar la accesibilidad a la vivienda en el próximo ejercicio.

Entre 2013 y 2019 las ventas de viviendas crecieron a un ritmo medio anual del 11%, alcanzando un nivel de 573.000 viviendas vendidas en 2019. El aumento de las ventas en dicho periodo estuvo acompañado de crecimientos importantes en el número de préstamos hipotecarios formalizados sobre viviendas (19,2%), en la cuantía de dichos préstamos a comprador (12,2%) y en el número de viviendas iniciadas (20,7%). La recuperación de la nueva construcción arrancó desde niveles muy reducidos de iniciaciones de viviendas, tras el “pinchazo” de la burbuja. 

2020 va a ser, como para tantos otros mercados y actividades, un mal año para el mercado de vivienda. La caída del empleo llevará consigo un descenso en la renta disponible de los hogares, lo que frenará las compras de vivienda

La expansión del crédito a comprador entre 2013 y 2019 resultó favorecida, en primer lugar, por el descenso de los tipos de interés de los préstamos para compra de vivienda, que retrocedieron desde el 3,35% de 2013 hasta un nivel medio del 1,94% en 2019. En segundo lugar, reforzó el crecimiento de los préstamos citados el descenso significativo de la morosidad. La tasa de morosidad de los préstamos a comprador retrocedió desde el 6% del último trimestre de 2013 hasta el 3,5% en el mismo periodo de 2019, nivel inferior al del conjunto de préstamos al sector privado.

El fuerte aumento de los alquileres, por encima del 50% en el periodo de recuperación citado, superó al de los precios (31%). Esta evolución, unida al estancamiento salarial, reveló la realidad de una situación de exceso de demanda en el mercado del alquiler y de un escuálido parque de viviendas sociales de alquiler.

La recesión provocada por la pandemia llegó al mercado de vivienda a partir de marzo de 2020. En los dos primeros trimestres de 2020 registraron descensos significativos los indicadores relativos a ventas de viviendas, número de préstamos hipotecarios y volumen de nuevas formalizaciones de créditos.

El continuado descenso de los tipos de interés, que en octubre de 2020 se situaron en el nivel del 1,63%, no frenó el retroceso de la demanda de financiación. El volumen de renegociaciones de créditos a comprador de vivienda experimentó un aumento espectacular en el segundo trimestre del año, que en dicho periodo alcanzaron al 14% del total de los nuevos préstamos concedidos. La renegociación citada reflejó la presencia de dificultades para hacer frente a los pagos ligados a los préstamos por parte de un amplio número de compradores de vivienda.

En el tercer trimestre de 2020, todos los indicadores del mercado de vivienda registraron aumentos acusados sobre el trimestre precedente. En dicho periodo crecieron las ventas de viviendas, el número de préstamos hipotecarios y el volumen de nuevos créditos a comprador. Así mismo, en dicho periodo descendió la morosidad y se mantuvieron los niveles de actividad en la construcción de viviendas, aunque fue débil el volumen de nuevas iniciaciones.

Los precios de venta y los alquileres de viviendas registraron retrocesos significativos en el segundo trimestre de 2020 sobre el trimestre precedente, permaneciendo estabilizados en el tercer trimestre. El descenso de los alquileres turísticos ha hecho que un volumen importante de las viviendas afectadas haya pasado a aumentar la oferta de viviendas destinadas al alquiler estable. Esta circunstancia ha hecho descender los precios del alquiler en ciudades en las que habían tenido lugar hasta 2019 aumentos importantes de dichos precios.

La debilidad del crecimiento en el último trimestre de 2020 no habrá ayudado a que hayan seguido creciendo en dicho periodo las variables básicas del mercado de vivienda. 2020 va a ser, como tantos otros mercados y actividades, un mal año para el mercado de vivienda. La caída del empleo llevará consigo un descenso en la renta disponible de los hogares, lo que frenará las compras de vivienda. Así, pues, las ventas de viviendas pueden descender en 2020 en un 20%, el número de préstamos hipotecarios disminuiría en un 16% y el consumo aparente de cemento retrocederá en más del 10%. Crecerá la morosidad bancaria por el lado de los préstamos a comprador de vivienda. Los precios de venta de las viviendas y los alquileres registrarán descensos ligeros.

Como ya se ha indicado, la evolución del mercado de vivienda en 2021 dependerá bastante del grado de recuperación de la economía española en ese año. La política de vivienda puede ayudar a reforzar la oferta de viviendas de alquiler y también la rehabilitación, de cumplirse los objetivos establecidos en materia de gasto público en vivienda en los PGE 2021.

Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.