Compré una casa sobre plano y no me la entregan: ¿puedo recuperar el dinero que adelanté?

En 1993, la quiebra de la cooperativa Promoción Social de Viviendas (PSV), del sindicato UGT, afectó a 175 proyectos inmobiliarios en toda España. Unos siete mil cooperativistas se dieron de baja, y recuperaron sólo el 75 % de su inversión, mientras que los cerca de 13 000 socios restantes acabaron pagando por su vivienda un 7 % más del precio inicial. En 2001, la Audiencia Nacional condenó a UGT a indemnizarlos.

Todavía hoy siguen dándose promociones inmobiliarias que no llegan a buen puerto. La pregunta es, pues, sencilla: “¿Me tienen que devolver el dinero que adelanté para la que iba a ser mi casa?”.

Planteamiento del caso

En principio, si se reúnen una serie de condiciones, se pueden recuperar las cantidades anticipadas para la casa comprada y no recibida. Aparte de la resolución del contrato (darlo por finalizado por incumplimiento de la otra parte) y recibir las cantidades que se entregaron a cuenta del precio (con los incrementos relativos al pago de intereses), el comprador también puede conceder una prórroga al promotor. Y, en cualquiera de los casos, reclamar una indemnización de los daños causados.

El problema surge cuando el promotor dice que no puede devolver las cantidades anticipadas. Para eso, en España contamos con leyes que buscan proteger a los compradores:

• Entre el 29 de julio de 1968 y el 6 de junio de 2000 se aplicó la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Esta norma, que nació de la alarma social provocada por los casos de promoción inmobiliaria que dejaron a muchas familias en la estacada, protegía a los compradores garantizando las cantidades entregadas a cuenta, a las que se debía sumar un interés del 6 % anual. Además, obligaba al promotor a suscribir un aval (la entidad bancaria respondería por él de las cantidades anticipadas) o un contrato de seguro colectivo. Tanto el aval como el seguro tenían carácter ejecutivo (los clientes podían exigir directamente a la entidad bancaria o aseguradora la devolución de lo aportado).

• Del 6 de junio de 2000 al 1 de enero de 2016 se aplicó la Ley 57/1968 con las modificaciones de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), relativa a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción. Así, se amplió la protección a toda clase de viviendas, y el interés adicional en caso de devolución de las cantidades anticipadas se fijó en el interés legal (en 2025 es del 3,25 %).

• A partir del 1 de enero de 2016 quedó derogada la Ley 57/1968 y se aplica la disposición adicional primera de la LOE, modificada luego por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (LOSSAR).

¿Cómo protege la ley?

El uso de la vivienda debe ser para domicilio o residencia familiar. La finalidad de la adquisición es clave para aplicar la especial protección de esta ley. Se descartan, por tanto, las adquisiciones para inversión inmobiliaria o residencia vacacional.

Además, debe haber comprobante de las cantidades anticipadas (que han de corresponder con la previsión del contrato).

Todo esto debe quedar adecuadamente expresado en la demanda.

¿Y a quién podemos reclamar el dinero anticipado? La jurisprudencia dictada por el Tribunal Supremo sobre este tema reconoce hasta tres posibles responsables:

1. El promotor-vendedor: responsable directo de la no entrega de la propiedad.

2. El avalista o asegurador: que garantiza al comprador que, si la propiedad finalmente no se entrega, se le devolverán sus anticipos.

3. El banco perceptor de las cantidades: que tiene una obligación de control sobre el promotor. Debe cerciorarse de que cumple con sus obligaciones legales y, en particular, de la contratación de la garantía de las cantidades que los compradores le entregan.

En caso de incumplimiento de contrato, el comprador puede demandar a uno de estos tres sujetos o a todos. En ese caso, si son condenados responderán solidariamente (el importe total se puede exigir a cualquiera de los demandados, que podrá reclamar al resto la parte correspondiente).

No hay que olvidar los tiempos

No obstante, hay un elemento importante que muchas veces se obvia: los plazos de reclamación.

Hasta octubre de 2015 el plazo era de quince años; a partir de entonces se redujo a cinco. La buena noticia es que esta acción se puede interrumpir tanto judicial como extrajudicialmente y, al reanudarse la causa, el plazo vuelve a computar desde cero.

Así que, cuidado con los plazos. Y si anticipó cantidades para pagar su futura vivienda y no la recibe en los plazos estipulados, ¡reclame!

Alejandro Araque García, Contratado predoctoral en formación de Derecho Civil, Universidad de Málaga y Maria Del Rocio Dieguez Oliva, Chair professor, Universidad de Málaga

Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation.