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El mercado de vivienda crece a partir de los hogares con más ingresos


(Tiempo de lectura: 3 - 6 minutos)

Tras la recuperación de 2021 sobre 2020, año de la pandemia, en el mercado de vivienda en los primeros meses de 2022 se ha mantenido la pujanza de la demanda de vivienda y una significativa reacción al alza de la nueva oferta de viviendas. Los datos del Banco de España parecen señalar que, dentro del fuerte aumento de los nuevos créditos formalizados, la mayor demanda se apoya en créditos destinados a los hogares con mayores niveles de ingresos.

La mayor demanda de vivienda está influida por las óptimas condiciones de financiación, y un componente inversor que no ofrecen la mayoría de los activos financieros al alcance de los hogares

En los primeros meses de 2022 las compras de viviendas han seguido creciendo a un ritmo significativo, tras haberlo hecho en un 34,6% el año anterior. Así, las compraventas registradas de viviendas aumentaron en un 27,2% sobre el mismo periodo del año precedente. El aumento fue muy superior en las de viviendas de segunda mano, que crecieron en un 35,5%, frente al 12,9% de las de nueva construcción. Las ventas de viviendas usadas han supuesto el 82% del total de compraventas al inicio de 2022.

Los datos del Consejo General del Notariado confirman el importante aumento de las ventas de viviendas en los dos primeros meses de 2022. Según esta fuente, el crecimiento de las ventas en dicho periodo ascendió al 26,2%. El nivel de ventas de viviendas alcanzado al inicio de 2022 se sitúa en un nivel no producido desde 2007, año en que se produjo el “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria producida acaecida en la fase de auge previa del mercado de vivienda.

La reacción de la nueva oferta de viviendas ha sido moderada. En 2021, las viviendas iniciadas aumentaron un 26,6%. En los dos primeros meses del año la variación interanual ha sido el 14,9%, lo que implica un ritmo de iniciaciones de viviendas de 125.000 en 2022, el nivel más elevado alcanzado desde 2008.

En 2021 y 2022 las viviendas terminadas que van a salir al mercado se situarán en torno a las 90.000 viviendas anuales. El ritmo de construcción de viviendas se está viendo reducido como consecuencia de los estrangulamientos producidos en los suministros de algunos materiales de construcción, así como también ha habido escasez de mano de obra para atender a las nuevas construcciones.

Los mayores costes de la energía se han traducido en aumentos importantes de algunos materiales de construcción. En enero de 2022, los costes de construcción en el conjunto de la edificación aumentaron un 12,4% sobre el mismo mes del año anterior. La variación interanual del coste de la mano de obra fue el 0,72%, mientras que el aumento de los precios de los materiales alcanzó el 19%, según información procedente del Ministerio de Transportes (MITMA).

Los precios de las viviendas aceleraron su crecimiento en 2021, tras el estancamiento o reducción que sufrieron en 2020. Destacó el aumento del 6,4% registrado por el índice de precios de vivienda del INE en 2021. En los primeros meses de 2022, los datos disponibles indican que ha persistido el aumento en cuestión, destacando el aumento interanual del 7,9% registrado en febrero por los precios de venta según el C.G. del Notariado, precios que se situaron en 1.541 euros /m2 para el conjunto de España en febrero de 2022. El mayor aumento de los precios de venta está influido por la presión de la demanda y también por el mayor coste de los materiales de construcción. En este periodo se ha debido acentuar la diferencia entre los precios de venta entre las viviendas de nueva construcción y los de las viviendas usadas.

La mayor demanda de vivienda está influida por las óptimas condiciones de financiación, así como la presencia de un fuerte componente inversor que busca en la vivienda una rentabilidad que ahora no ofrecen la mayoría de los activos financieros al alcance de los hogares. Dicha evolución la confirma el importante aumento registrado por los créditos destinados a la compra de vivienda, que tras haber crecido en un 32,9% en 2021, en los primeros meses de 2022 lo han hecho a un ritmo próximo al 20%. Las condiciones de los préstamos no se han modificado en 2021 y no se han advertido cambios significativos en los primeros meses de 2020, persistiendo unos tipos de interés muy favorables, dominando los plazos a 25 años. Se ha producido un fuerte desplazamiento de las nuevas hipotecas en favor de las formalizadas a tipo fijo frente a las de tipo variable. En 2021, el 62,8% de las hipotecas con garantía de vivienda se formalizaron a tipo fijo, proporción que se ha elevado al 72% en los dos primeros meses de 2022.

El Banco de España (Informe de Estabilidad Financiera, Primavera 2022), ha estimado, a partir de los datos de la Central de Información de Riesgos, que ha sido muy elevado el crecimiento de los préstamos hipotecarios para compra de vivienda en 2021 para los hogares de niveles elevados, concretamente en los correspondientes a los quintiles cuarto y quinto de la distribución de hogares según niveles de ingresos. El aumento del saldo del conjunto del crédito con garantía hipotecaria desde el comienzo de la pandemia lo han impulsado exclusivamente los hogares situados en zonas de mayor renta, en especial en los hogares del quintil superior.

Al final de 2021, también según el Banco de España, se observaba una proporción bastante más elevada de préstamos dudosos y de vigilancia especial en los hogares de ingresos más reducidos. La información del Banco de España viene a señalar que el acceso a la vivienda mediante financiación crediticia con garantía hipotecaria es sobre todo un instrumento empleado por hogares de renta elevada, mientras que la incidencia sobre el nuevo crédito hipotecario por parte de hogares con renta reducida tiene un alcance bastante más limitado, a la vez que adolece de una morosidad mayor que en el caso de los créditos concedidos a hogares de rentas elevadas.

Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.

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