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La vivienda soportó bien la pandemia. Atención a las burbujas


El mercado de vivienda parece haber superado las adversas condiciones que provocó la pandemia en 2020 en la Unión Europea y en España. A pesar del abrupto descenso de las ventas en el segundo trimestre del pasado ejercicio los precios resistieron.

Desde el segundo trimestre de 2021 las ventas de viviendas se han recuperado, lo que ha supuesto unos crecimientos importantes sobre el año precedente. Dicha recuperación de ventas ha sido acusada en el caso de España, donde han destacado los mayores precios y ventas de viviendas destinadas a segunda residencia.

Según un análisis sobre el mercado de vivienda en 2020-21 en la Eurozona (Moreno Roma, “Evolución de los precios de la vivienda en la zona del Euro durante la pandemia de Covid-19”, Banco Central Europeo, Boletín Económico, nº 4/2021-Recuadros) en 2020 los precios de la vivienda en la Eurozona registraron una aceleración respecto del año precedente, al crecer en un 5,8%, por encima del 4,3% de 2019.

La presencia de unas mayores ventas, de unos precios de la vivienda que de nuevo empiezan a subir y de unas condiciones de financiación excepcionales contribuye a crear un contexto favorable a la repetición de las burbujas inmobiliarias

Entre las causas de dicha evolución alcista en un contexto económico dominado por una acusada recesión destacan, en primer lugar, las moratorias establecidas en los reembolsos de los préstamos hipotecarios, así como las ayudas públicas a las empresas para mantenimiento del empleo. Dichas actuaciones permitieron estabilizar los niveles de renta disponible y redujeron el crecimiento del desempleo.

Un segundo factor fue el mantenimiento de niveles elevados de préstamos hipotecarios para compra de vivienda, evolución facilitada por los reducidos tipos de interés (en diciembre de 2020 el tipo de interés sintético de los préstamos a comprador de vivienda en la Eurozona fue el 1,3%).

En tercer lugar, los confinamientos derivados de la pandemia favorecieron la creación en 2020 de elevados niveles de ahorro familiar. La mayor liquidez generada puede haber facilitado la compra de vivienda, al permitir hacer frente a la parte del precio de la vivienda no cubierta por el préstamo hipotecario. Por último, la baja rentabilidad alternativa ha impulsado la compra de vivienda por razones de inversión.

En el estudio citado de BCE no se alude entre las causas de los elevados precios de la vivienda a la amplia liquidez existente a nivel mundial, que es consecuencia de las políticas monetarias ultraexpansivas de los bancos centrales. Aunque en una publicación de un banco central no se mencione esta circunstancia, es evidente que las políticas monetarias citadas, que ayudan a los gobiernos a combatir el déficit, tienen efectos secundarios no positivos, como es la elevación de los precios de los activos, entre los cuales la vivienda destaca como un activo sensible a las condiciones monetarias.

Alemania, Francia e Italia explicaron el 73% del mayor aumento de los precios de la vivienda en la Unión Europea y en la Eurozona en 2020. Destacó también el hecho de que los mayores aumentos de los precios de las viviendas no tuvieron lugar en las capitales, sino que se distribuyeron por todo el territorio. Dicha evolución implica la presencia de una cierta sobrevaloración de los precios de la vivienda en las principales capitales. Hubo diferencias importantes en la evolución de los mercados de la vivienda entre los diferentes estados miembros de la Eurozona.

En España hubo en 2020 una desaceleración de los precios de las viviendas, como lo subraya el menor aumento del índice de precios de vivienda del INE, que redujo su crecimiento desde el 3,6% de 2019 hasta el 1,5% en ese año. La recuperación de las ventas de viviendas se han advertido sobre todo en el segundo trimestre de 2021, destacando la evolución de los indicadores de compraventa del Consejo General del Notariado, según los cuales en el primer semestre de 2021 las compraventas de viviendas han crecido en un 61,9% sobre el mismo periodo del año anterior. Según el Banco de España, el volumen de los nuevos préstamos destinados a la compra de vivienda aumentó en un 60% en el primer semestre de 2021 sobre el año precedente. El saldo vivo de los préstamos a comprador de vivienda registró por primera vez en bastantes año una tasa de variación interanual positiva del 0,5% en junio de 2021

La presencia de unas mayores ventas, de unos precios de la vivienda que de nuevo empiezan a subir y de unas condiciones de financiación excepcionales contribuye a crear un contexto favorable a la repetición de las burbujas inmobiliarias. Estas últimas resultan familiares para los españoles, que todavía sufren las consecuencias de la gran depresión del periodo 2008-2013, cuyo origen estuvo en el ‘pinchazo’ de la burbuja del mercado de vivienda generada en los diez años que terminaron en 2007.

Los precios de la vivienda en España han subido sobre todo en las zonas de mayor presencia del turismo, en especial en las zonas costeras. Mientras que en España retrocedía la actividad de forma notable en 2020 por los confinamientos necesarios para frenar la pandemia, en dichas zonas se advertía que las viviendas de nueva construcción puestas a la venta casi se las quitaban de las manos a los promotores.

El “retorno al pasado” y la mayor demanda impulsada por la inversión puede relanzar las nuevas promociones con la siempre infatigable colaboración de los ayuntamientos, a los cuales no les dice nada la cuestión del cambio climático ni tampoco lo del cambio de modelo productivo. Gran parte de las nuevas viviendas irán a parar a inversores, mientras que la cuestión del difícil acceso a la vivienda seguirá siendo una necesidad social no satisfecha.