De la Ley de Vivienda a la política de vivienda

La escasa oferta de alquileres sólo se superará mediante un aumento importante de la nueva oferta, dentro de la cual será decisivo que una proporción elevada corresponda a viviendas sociales de alquiler

Los jóvenes hogares acuden a las viviendas privadas de alquiler, donde los precios son más que elevados y son frecuentes los abusos por parte de algunos propietarios. Destaca la situación de exceso de demanda en el mercado del alquiler social. España es uno de los países de la Unión Europea con menor presencia de las viviendas sociales de alquiler. La política de vivienda es competencia exclusiva de las comunidades autónomas, situación consagrada en los estatutos de autonomía. Sin embargo, la mayor aportación al gasto público en vivienda la realiza el gobierno estatal en forma de transferencias condicionadas a las autonomías y a los ayuntamientos.

El proyecto de Ley para el Derecho a la Vivienda tiene como objetivo principal regular el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada. El proyecto incluye instrumentos necesarios para realizar una política de vivienda más ambiciosa y, sobre todo, más social que las desarrolladas hasta el momento. Se definen en el mismo los parques públicos de viviendas para el alquiler social, que no podrán venderse a fondos de inversión y a entidades privadas con ánimo de lucro. El proyecto concede una clara trascendencia a los registros de demandantes de vivienda, que son un instrumento revelador de la presión de la demanda. El registro público de los contratos de alquiler puede permitir elaborar índices de precios del alquiler para todos los niveles territoriales.

En el proyecto destaca la obligación de la legislación autonómica de aumentar un 10% la proporción de suelo destinado a la construcción sobre el mismo de viviendas protegidas (hasta ahora dicha proporción ascendía al 30% en los nuevos desarrollos) En el suelo de reserva para vivienda protegida el 50% de las nuevas promociones se destinará al alquiler. Las viviendas protegidas construidas sobre suelo destinado a dicho objetivo tendrán carácter permanente mientras se mantenga la calificación de dicho suelo. La penalización de la vivienda vacía en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles se deja en manos de los ayuntamientos. El aspecto más controvertido del proyecto de Ley es el de la posibilidad de establecer controles de los precios del alquiler en las denominadas “zonas de mercado residencial tensionado”. En dichas zonas el esfuerzo de acceso a la vivienda debe de superar el 30% de los ingresos del hogar y tanto precios de venta como alquileres han debido superar en el acumulado de los tres años precedentes al aumento del índice de precios de consumo.

En las viviendas ya arrendadas en los últimos cinco años la renta pactada se podrá incrementar hasta en un 10% sobre la última renta. Si el arrendador es un “gran tenedor” (titular de más de cinco inmuebles) la renta del nuevo contrato no podrá exceder el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de números índices de referencia. A falta de una estadística oficial de alquileres, habrá de elaborarse en 18 meses un índice de referencia que permita conocer el crecimiento de los precios del alquiler para definir una zona residencial como tensionada. En 2023 rige un tope de aumento del 2% y para 2024 se ha anunciado que el tope será el 3%. Será en 2025 cuando se podrá implantar el aspecto más destacado del control de alquileres previsto.

La declaración de zona tensionada se deja en manos de las comunidades autónomas. Ante las declaraciones opuestas a dicha figura por los líderes del Partido Popular pueden resultar mercados inmobiliarios diferenciados por autonomías. El proyecto de Ley de Vivienda establece los instrumentos precisos para avanzar en la creación de un parque público significativo de viviendas sociales de alquiler. El paso siguiente debe de ser el desarrollo de políticas de vivienda por parte de autonomías y ayuntamientos con apoyo dinamizador desde el gobierno de España.

Así, la escasa oferta de alquileres sólo se superará mediante un aumento importante de la nueva oferta, dentro de la cual será decisivo que una proporción elevada corresponda a viviendas sociales de alquiler. Para alcanzar una proporción de viviendas sociales en alquiler en España aproximado a la media europea sería necesario que el exiguo Parque Público de Viviendas Sociales actual ascendiese a unos dos millones de viviendas. Teniendo en cuenta que las viviendas sociales existentes en España ascendían a 450.000 en 2020 según la estimación del Ministerio de Transportes, puede, pues, hablarse de la existencia de un déficit de 1.550.000 viviendas sociales.

Para reducir el déficit de viviendas sociales existente un objetivo razonable sería aumentar, al menos, en 200.000 viviendas el parque público citado cada cuatro años, consiguiendo así reducir el déficit a un millón de viviendas al inicio de los años treinta. El coste anual sería de unos 4.300 millones de euros, el 0,35% del PIB. Una parte importante del gasto en construir o en adquirir viviendas puede proceder de financiación hipotecaria. Una vez que entre en vigor la ley resulta necesario que desde el gobierno estatal se elabore un plan coordinado con las autonomías, plan que debería de prepararse después de las elecciones municipales. La ley de vivienda abrirá así el camino a una política de vivienda de amplio contenido social.