La vivienda subirá en torno al 4% en 2022 y al 3% en 2023

Los precios de la vivienda experimentarán subidas leves de entre el 4 % y el 5 % este año y de algo más del 3 % en 2023, según las predicciones de V Valoraciones, que en el escenario más catastrofista e improbable prevé una caída de precios del -10,3 % en 2022 y un estancamiento del 0,1 % el año que viene.

La tasadora ha utilizado su modelo de predicción de burbujas inmobiliarias para proyectar seis escenarios macroeconómicos posibles, desde el más optimista al más pesimista, y ha concluido que "no habría una bajada muy fuerte de los precios, aún en el caso de catástrofe".

"No prevemos que haya cambios significativos en los precios", ha incidido su presidente, Germán Pérez Barrio, en la presentación de un estudio sobre el impacto de la inflación en el sector inmobiliario español.

A su juicio, el escenario más probable en este momento apunta a que el tipo hipotecario sube el 3 % para 2022 y 2023, los salarios aumentan un 3,5 % en 2022 y un 2,5 % para 2023 (lo propuesto por los sindicatos) y el empleo crece un 3,1 % en 2022 y un 1,1 % en 2023 (según Funcas), lo que supondría que los precios de venta subirían un 4 % en 2022 y un 2,5 % en 2023.

El segundo escenario más probable es igual que el anterior, a excepción de que los salarios subieran un 4 % en 2022 y un 3 % en 2023. En este caso los precios de venta subirían un 4,9 % en 2022 y un 3,4% en 2023, el escenario más compatible con el ritmo de subidas que registra el Ministerio de Transportes, mOvilidad y Agenda Urbana (Mitma).

La posibilidad más pesimista posible es el que los tipos hipotecarios suben hasta el 5 %, pero los salarios sólo el 2 % en el 2022 y al año siguiente y el empleo se destruye en un 2 % en 2022 y no se crean puestos de trabajo en 2023. En este escenario, los precios de la vivienda deberían bajar un 10,3 % en 2022 y subirían, en 2023, un 0,1 %.

COSTES DE CONSTRUCCIÓN

Además, UVE Valoraciones ha utilizado su modelo de predicción para evaluar los efectos de la subida en los costes de los materiales de construcción, que se mantuvieron más o menos constantes hasta finales de 2020 y, desde entonces, no han dejado de aumentar.

El resultado indica que dichos efectos dependen del tipo de promoción y que la de viviendas de lujo soporta el fuerte incremento de los costes de producción, incluso con la mitad de las viviendas ya vendidas, porque el coste de construcción sólo supone el 25,3 % de las ventas.

En el caso de la promoción de viviendas de precio medio bajo, los costes de construcción suponen el 45 % de las ventas y las pérdidas aumentan con el porcentaje de viviendas vendidas, mientras que en el caso de las VPO se pierden dos terceras partes del margen, dado que los costes de construcción suponen el 56 % de las ventas.

Según Pérez Barrio, "el riesgo es mayor cuanto más bajo sea el precio de venta unitario de las viviendas y es enorme en el caso de las VPO y de las promociones con altos porcentajes de venta y pequeños márgenes de construcción ejecutada".

Con este panorama, la tasadora no descarta una disminución del número de viviendas iniciadas en los próximos meses, como consecuencia de decisiones de aplazar el inicio de nuevas promociones hasta que se estabilicen los costes de producción, si bien hasta el momento no ha observado una bajada de la actividad.

La tendencia a bajar del precio de los materiales de construcción que apuntan algunos datos podría, por el contrario, incrementar la promoción de viviendas nuevas ante la elevada demanda.